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TRAVAUX : MALFACONS

Avant d’entreprendre des travaux, il y a des démarches à effectuer, comme déposer un permis de construire ou une demande de travaux, et effectuer des études techniques concernant l’implantation du bâtiment, l’étude de sol, etc. Il est nécessaire d’envoyer une déclaration d’ouverture du chantier à la mairie.

Lesdits travaux vont s’effectuer successivement : les fouilles, les fondations, le gros œuvre, la mise hors d’eau, le second œuvre, les finitions, la voierie et les réseaux divers.

Le financement est progressif pour la plupart des chantiers. Régulièrement, chaque exécutant remet une facture. Le maitre d’œuvre (l’architecte par exemple), est chargé de les vérifier, puis de les présenter au maitre d’ouvrage (c'est-à-dire vous) pour le paiement. Il est donc important de les soumettre rapidement à votre banque afin qu’elle puisse honorer les demandes de fonds.

Lorsque les travaux sont terminés, il faut consigner les observations et réserves dans le procès verbal de réception. L’acquéreur a la possibilité de se faire aider par un professionnel lors de la visite de réception des travaux.

Même si vous avez émis des réserves, il faut savoir qu’on ne peut pas vous interdire d’occuper le logement. Vous pouvez également consigner à titre de retenue de garantie, le solde au contrat, c'est-à-dire 5 % de la somme. Cette somme consignée est placée sur un compte bloqué, chez un notaire, à la Caisse des Dépôts et Consignations, par exemple. Elle ne sera débloquée que lorsque les réserves seront levées.

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En matière de travaux et de construction, il faut savoir que l’acquéreur et le constructeur (ou entrepreneur) ont des obligations.

1/ Les garanties obligatoires du constructeur

Le constructeur est tenu à des garanties obligatoires :

a)       Obligation de parfait achèvement 

Désordres qui apparaissent pendant l’année qui suit la réception des travaux.

Article L.111-20-2 du Code de la Construction et de l’Habitat

b)       Garantie biennale ou de bon fonctionnement

Elle est valable pendant deux à partir de la réception des travaux. Elle intervient en cas de vices cachés affectant les menus ouvrages (fenêtres, portes, robinetteries, radiateurs, etc.)

c)        Garantie décennale

L’entrepreneur responsable des travaux est tenu de garantir les travaux qu’il a fait exécuter, que le client ait acheté un logement achevé, fait construire ou fait réaliser des travaux. Il doit souscrire à une garantie décennale :

Conformément à la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un des ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination (article 1792 du code civil).

De même, les sous-traitants sont liés contractuellement avec l’entreprise traitante envers laquelle ils sont responsables de leurs travaux, ce qui oblige le sous-traitant à avoir les mêmes garanties décennales que l’entreprise traitante (Ordonnance du 2 Juin 2005).

Cette garantie décennale est une obligation à laquelle il ne peut pas déroger et ce, pendant 10 ans à compter de la réception des travaux. Cette durée est incompressible. Il n’y a qu’une procédure de fond qui puisse l’interrompre.

Comment actionner la garantie décennale ?

Dans un premier temps, vous devez résoudre le problème à l’amiable avec l’entrepreneur.

Pour cela, il suffit de lui envoyer un courrier en recommandé + AR. Si la malfaçon est visible, il est souhaitable de prendre des photos et de procéder à un constat d’huissier.

(Ecrivain Public du 37 pourra vous le rédiger)

Si le responsable de donne pas de suite rapidement ou s’il a tendance à laisser trainer ses interventions et réparations, il convient de le mettre en demeure, par courrier recommandé avec accusé de réception, d'avoir à actionner son assureur de garantie décennale, dans un délai précis.

(Ecrivain Public du 37 pourra vous le rédiger)                  

Ensuite, il serait souhaitable de demander l’application de l’assurance Dommages Ouvrages (voir point suivant) pour faire effectuer les réparations sans attendre. Pour cela, il suffit d’envoyer un courrier à votre assureur.

(Ecrivain Public du 37 pourra vous le rédiger)                  

Le constructeur, de son côté, doit saisir son assurance afin de pouvoir actionner sa garantie décennale.

A ce moment là, la compagnie d’assurance mandatera un expert, qui, s’il reconnaît que la garantie décennale puisse être mise en œuvre, déterminera le montant du préjudice. La compagnie d’assurance vous adressera ensuite, sur la base du rapport d’expertise, une proposition d’indemnisation. Elle se retournera ensuite contre le constructeur ou l’entrepreneur.

A défaut de pourvoir à l’application de la garantie décennale, la jurisprudence utilise le régime de responsabilité de droit commun, c'est-à-dire la responsabilité contractuelle (notamment un arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 4 décembre 2002). Encore faut-il prouver l’inexécution du contrat mais la jurisprudence est riche en la matière. Cette responsabilité contractuelle n’est reconnue que par l’intervention d’une procédure judiciaire.

Si cette procédure ne débouche pas, il sera alors nécessaire de s’adresser au :

-          Tribunal d’instance, si le montant n’excède pas 7.600 euros quelques soit la garantie. Vous pouvez défendre votre dossier seul ou avec l’intervention d’Ecrivain Public du 37.

-          Tribunal de Grande Instance si le montant est supérieur à 7.600 euros. Vous êtes dans l’obligation de constituer avocat.

2/ La souscription d’une assurance dommages ouvrage

Une assurance dommages ouvrage doit être souscrite par l’acquéreur. Elle n’est pas obligatoire mais elle est fortement recommandée en cas de construction ou de simples travaux.

D’une part parce qu’en cas de revente du bien dans les 10 ans qui suivent la construction, si le nouvel acquéreur découvrait des vices ou des soucis dus à la construction (problèmes compromettant la solidité de la maison entre autres), vous seriez responsables des désordres et vous devriez payer les réparations.

D’autre part, toujours en cas de sinistre, le constructeur reporte trop souvent sa responsabilité sur un ou plusieurs intervenants (fabricants ou artisans). En cas de litige, chacun se rejette la responsabilité du sinistre et la procédure perdure. Le fait de souscrire une assurance dommages ouvrage permet de confier à l'assureur le soin de régler le dossier complexe et d'intervenir rapidement pour faire réparer le sinistre, hors du contexte de recherche de responsabilité lorsque de la procédure est litigieuse.

L’assureur en dommages ouvrage se retournera contre l’assurance du constructeur par la suite.

Cette application peut être demandée dans plusieurs cas :

-          Au cours des travaux (avant la réception de l’ouvrage),

-          Après la réception des travaux pendant le délai de parfait achèvement,

-          Après la réception et à l’expiration du délai de garantie décennale, soit pendant 9 ans.

Si l’entrepreneur fait faillite, cela n’empêchera pas l’assurance de pouvoir indemniser l’acquéreur.

Normalement, la déclaration de sinistre se fait dans les 5 jours qui suivent sa constatation. C’est ce que disent les textes, mais il faut lire la clause qui figure dans votre contrat d’assurance.

Attention, cette assurance couvre uniquement la réparation des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou d’éléments d’équipements qui sont indissociables de l’ouvrage et qui relèvent du domaine d’intervention de la garantie décennale.

En cas de défaillance de la garantie décennale, et de la « dommages ouvrage », s’il y a assignation, il sera judicieux de pouvoir attaquer au niveau de son obligation contractuelle (ou de résultat).

Il est important de prendre des photos des dommages constatés, ainsi que de faire intervenir des professionnels aux fins qu’ils puissent établir des devis. En effet, l’assurance les demandera au moment où le courrier de demande d’application de dommages ouvrage sera lancé.

Pour la demande d’application, il est nécessaire de fournir :

-     le numéro du contrat d’assurance,

-     le nom du propriétaire de la construction endommagée,

-     la date de réception ou celle de la première occupation des locaux,

-     la date d'apparition des dommages,

-     la correspondance adressée à l’entrepreneur.

L'assureur a 10 jours pour exiger les pièces absentes aux dossiers. Hors de ce délai, il ne peut plus invoquer l'irrégularité de la déclaration du sinistre. Une fois la demande admise, la procédure d'indemnisation rapide peut être entreprise par l’assureur.

Ensuite, l’expertise est diligentée, c’est en général un architecte. Vous avez 8 jours pour récuser le choix de l’expert. En cas de contestation, un nouvel expert peut être nommé d’un commun accord ou par l’intermédiaire d’un juge de référé.

L’assureur a 60 jours pour se prononcer sur la mise en œuvre de la garantie dommages ouvrage.

 Le délai entre la déclaration et la proposition d’indemnisation est de 90 jours, pas plus.

L’assureur est tenu de remettre à l’assuré le rapport d’expertise. Il doit proposer le montant de l’indemnité sous 30 jours.

Le règlement doit se faire dans les 15 jours à compter de la réception de l’acceptation de l’offre.

Cécilia Wallez